10万元“认购意向金”风波
买家质疑：发展商岂能提高首付设置高门槛坐地起价，“逼”人退房

　　随着广州楼市的进一步规范化，未拿预售证就向买家收取“诚意金”的行为已逐渐少见，不过也有少数发展商明里暗里进行这样的操作，但一般只会收取1000元至10000元左右。而像佳信花园未拿预售证就向准买家收取高达10万元“认购意向金”的行为，在近年的海珠区中还是少见的。

开盘风波

　　2005年12月31日，是位于新港中路的佳信花园(推广名为“会展星城”)第三期正式公开发售的第一天，售楼部现场气氛十分紧张，这不是发展商利用摇珠抽筹之类手法所人为制造的紧张气氛，而是近百名之前已进行了“诚意登记”的准买家集体与发展商发生激烈的争执交涉。
　　该盘发展商广州南图房地产有限公司(下称南图公司)当日调集了数十位保安维持秩序，而作了诚意登记的准买家也自发组织起来，把售楼部团团围住，并打110报警及请来了媒体记者。双方争执的焦点是：准买家要求把之前所交的10万元“诚意金”作为三成首期房款的一部分，而发展商却坚持除之前所交的10万元外，准买家必须另外交三成首期房款才能购房，且必须在1月1日前交足这三成首期，否则视为放弃购房。
　　激烈的谈判和争执从早上持续到晚上，元旦当天，这样的抗争仍在持续。经过多番“较量”后，这些准买家作出了自己的选择：相当一部分准买家被迫妥协，再交三成首期房款认购了房子；一些准买家选择了放弃购房、等待发展商退回诚意金，还有一些通过二手中介或其它渠道将房子转让了出去；另外也有为数不多的准买家通过强硬抗争或走内部关系，最后争取到了把前期所交的10万元诚意金转入了首期房款。
　　一场风波暂时平息。
　　但时至记者截稿前的1月11日止，南图公司只与那些已交首期款的认购买家签了一份认购书，而未签正式购房合同。有律师指出，未签正式购房合同，即买家的购房行为仍未被市国土房管局鉴证过户，开发商可以随时把所售的房子进行抵押，买家们承担着相当大的风险。

　　低价诱惑与10万元“赌注”
　　在某媒体工作的李先生是参与这场抗争风波的积极分子之一，事后他向记者说：事后想来，从交了认购意向金那刻开始，就进入南图公司精心布局的“圈套”，买家处在处处被动之中。
　　2005年10月，李先生从朋友处得知佳信花园第三期正在以低价认购，在与妻子看过楼后，觉得这楼盘在地段、户型、交通等方面都符合心意。而销售人员告诉他们，如果此时交10万元“认购意向金”，房价可比12月底正式开盘时单价低了1000多元，这时买还不到5000元／平方米，而且包括含800元／平方米“豪华装修”，销售人员还明确表示，前期所交的10万元可以作为首期款的一部分。
　　虽然看到当时佳信花园第三期30层的楼宇只建到几层高，没拿到预售证，李先生也意识到这时交高达10万元的“意向金”风险相当大。但将该价格对比同地段楼盘单价，的确低出了1000多元甚至2000元／平方米，于是他们在11月初交10万元认购了C1栋的一套高层单位，并与南图公司签了一份条文简单的“佳信花园·会展星城三期住宅意向认购登记书”。
　　据记者了解，李先生其实已属较晚一批认购者。早在2005年8月份开始，南图公司就陆续进行收取10万元的“认购登记”活动，至12月底拿到预售证开盘前，已有大约300户左右的准买家被低价所吸引而交了10万元的认购意向金，据估算，发展商通过此举在拿到预售证前圈钱达大约3000万元。
　　李先生事后说：“当时交了10万元，是冒了很大风险的，的确是有点下注赌博的意味。”
　　
　　“豪华装修”忽变“毛坯交楼”
　　交完10万元后，前期认购者便密切关注佳信花园三期的工程进度，在10月份就已交了10万元认购的蒋先生对记者说：“交了钱之后真是有点提心吊胆，害怕楼盘烂尾而血本无归。”
　　眼看楼房渐渐盖起来，大家稍为放心的时候，就在离预定开盘的12月31日的前几天，李先生及其他认购者接到佳信花园售楼人员的通知：该盘三期将不再装修，改为毛坯交楼，而原先800元／平方米的装修标准按“成本价”给认购者在楼价中扣减400元／平方米。
　　南图公司这个出尔反尔的举动引起了认购者相当强烈的不满，但李先生找出所签的“认购登记书”一看，上面的单价中竟未注明“带装修”，原来南图公司早在登记书中埋下伏笔。
　　
　　“10万元不算首期房款”
　　正当准买家们在焦点房地产网的业主论坛上热烈讨论该如何维权时，12月30日，售楼人员的另一个通知对许多认购者更是晴天霹雳：前期所交的10万元认购意向金不能抵作首期房款，买家必须在2006年1月1日之前另外再交总房价三成的首期款，否则视为放弃购房！在准买家的质问之下，售楼人员透露了其中原因：因为发展商资金很紧，前期大家所交的10万元已被花光，所以买家须再交三成首期才能办银行按揭。
　　李先生一算，自己所认购的那套房子总价约60万元，按原计划在扣除之前所交的10万元后，只需添8万元的首期款即可按揭供楼，而现在要再筹到18万元才能购房！而南图公司把时间限得很死，必须在2天之内多筹10万元首期款，这对于李先生及许多年轻准买家都是一件几乎不可能的事情。
　　于是，准买家们在网上发帖召集，大家团结一致向南图公司讨个公道。12月31日一大早，近百名准买家们纷纷请假汇集到佳信花园的售楼部，于是就出现了本文开头的那一幕维权场面。
　　当时南图公司一位徐姓的销售经理拿出了一份“意向认购登记书”，指着上面的条文称，原来约定的“内部登记意向金10万元自动转入房款一部分”，而并没写明是作为首期款一部分，所以他们并没违约，南图公司不会作出让步。
　　无奈之下，李先生选择了放弃，把房子转让给了当天在售楼部一位主动求购的老伯，而这位老伯在向南图公司交了10000元的转名费之后，把李先生之前认购的房子过户到其的名下。
　　而蒋先生与其他几位买家在元旦那天则继续到售楼部强硬争取，最后南图公司一位高管模样的中年女子松了口，答应他们在场的大约10名买家把10万元抵作首期款的要求。

网民意见
“白白借钱给他们建房子”
　　“业主论坛”上，数十位业主纷纷表达他们的愤怒。他们分析：南图公司这个一再出尔反尔的举动，除了资金紧张希望多圈钱之外，还有就是觉得原来的售价较低，在楼价普遍上升的形势下，通过提高首付设置高门槛，把无力在短时间筹到首期款的准买家挡在门外，南图公司把房子收回再提高价格卖出。
　　网民李先生说：“当时我们有一种强烈的被南图当猴耍的感觉，等于白白借钱给他们建房子，到预售时却被一脚踢了出来，连选购的机会都没有。”

律师说法
未拿预售证收“诚意金”属违法

　　在未拿到预售证的情况下，南图公司即向准购房者收取高达10万元的认购意向金，该行为是否已违法？广州法则明律师事务所李瑾律师向记者明确表示，开发商在取得《商品房预售许可证》前就公开接受意向登记，并向购房者收取款项的行为已属违法。
　　李瑾律师指出，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售必须符合法定条件，即：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。同时，《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。可见，开发商在取得《商品房预售许可证》之前进行商品房预售是违法的。
　　而在不符合商品房预售条件的情况下，开发商的各种变相预售行为均属违法。根据广州市国土房管局公布的于2005年7月1日起施行的《关于实施广州市商品房买卖合同网上备案的通知》第五条规定：“房地产开发企业取得商品房预售许可证前，不得以预订、预约等方式进行销售活动。”所谓“意向登记”、“内部认购”等形式，开发商向购房者收取诚意金、认购意向金，均是开发商巧立名目以掩饰其向社会销售商品房的行为，实质上是一种变相的预售行为，也是不合法的。
　　在《商品房销售管理办法》中第22条也规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”

释疑
南图“认购登记书”陷阱处处

　　李瑾在认真阅读南图公司与准买家所签的“佳信花园·会展星城三期住宅意向认购登记书”后，指出其中存在不少不利于准买家的陷阱：
　　(1)《认购登记书》中所使用的都是“客户”、“意向认购”、“提前认购优惠登记”等字眼，避开了“购房者”、“预售”、“购买”等实质性内容，掩盖了变相预售的实质；
　　(2)购房者交纳的款项被定义为“内部登记意向金”，而不是一般认购中所交纳的“定金”，开发商就此规避了定金双倍返还的罚则；
　　(3)《认购登记书》中明确在成功认购后，内部登记意向金自动转为购房款，但未明确是首期房款，还是除第一期房款外的余款，这也正是案例中购房者所遇到的主要问题。对此，购房者可以从合同法关于格式条款的规定主张自身的权益。合同法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《认购登记书》是开发商提供的格式合同，双方对“内部登记意向金自动转为购房款的一部分”有不同的理解，应当作出对开发商不利的解释，但在法律上，除双方能协商一致外，必须经生效的法律文书裁决，才具有最终执行力。
　　(4)《认购登记书》中只订明购房者自动放弃优先认购优惠，意向金无息退回，在开发商违约或因双方对买卖过程中的关键性内容存在异议的情况下，意向金的处理问题未作出约定。

关联楼盘 是非不断
　　据《第一财经日报》等媒体记者调查发现：南图公司与开发“尚海”的发展商——广州市金展房地产公司有着千丝万缕的关系，不仅如此，这两家公司还与去年震惊广东的“海珠城广场塌楼事件”的责任方广州南谊房地产公司密切相关。
　　据一名曾经在金展房地产工作过的职员描述，南谊(开发海珠城广场)、南图(开发佳信花园)、南纬(开发蓝色快线)、南洲(开发雅郡)、南驰(开发了广州华林玉器广场、华林珠宝商贸中心、新胜珠宝商贸中心等项目)及金展(开发嘉仕花园、“尚海”等项目)等公司，其实与一位曾姓的幕后老板都有关联。而记者通过查阅市工商局、市建委的档案资料也显示，这几家公司在股东架构上互有关联。
　　据了解，这些关联房地产公司历年来的一些负面事件有：
　　2001年底，嘉仕花园爆发发展商金展房地产隐瞒规划路的维权事件，当2002年小区花园变成市政路后，感觉上当受骗的小业主们联合将开发商和多个代理商一并告上法庭。
　　在2002年5月，嘉仕花园楼盘工地也曾发生重大施工安全事故，一台正在拆卸的塔吊吊臂因不明原因突然折断垮塌，造成正在施工的人员三死两伤。
　　2002年底，由南纬房地产开发的蓝色快线以地铁上盖商场为卖点招租，但是400多户小业主在开业后发现，主体正面商铺空置、商铺渗水、掉灰沙等问题。不少业主纷纷撤资迁出，留下来的100多户业主又指责商场屡屡以节约成本为由，停水、停电、停空调令商场经营日渐式微。2003年期间租户也曾为此与南纬房地产发生多次纠纷。
　　2005年7月，南谊房地产所开发的海珠城广场大塌方事件，造成3死8伤，使全市为之震动。
　　2005年12月31日，佳信花园三期“认购意向金”事件。